Come recuperare il sottotetto

Scritto da il 3 Giu 2012

Di seguito illustriamo in sintesi i contenuti della Legge della Regione Puglia 5 novembre 2007 n. 33, che contiene, tra le altre, le norme per il recupero dei sottotetti nelle abitazioni mono e plurifamiliari.

Queste norme si ritrovano con poche varianti anche in altre leggi regionali prodotte allo stesso scopo.

Innanzitutto per sottotetto la legge intende “i locali sovrastanti l’ultimo piano degli edifici o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che non siano stati computati all’atto del rilascio del titolo abilitativo (concessione edilizia e/o permesso di costruire) come volume residenziale”. Quindi parliamo di locali che siano stati accatastati e utilizzati solo come depositi, mansarde e in generale non come abitazioni. La legge ammette ad intervento solo i sottotetti esistenti all’atto della sua emanazione.

Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito solo in presenza di alcune condizioni:

“a) l’edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza;

b) l’edificio in cui è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente per usi diversi da quello residenziale, deve essere stato sanato preventivamente;

c) l’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 300 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell’altezza media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell’altezza media interna, devono essere chiusi mediante opere murarie e ne può essere consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba e a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di lu- ce diretta, la chiusura di tali spazi non è obbligatoria. Per i loca- li con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media a- ritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolle- ranza fino al 5%. “

Sono consentite opere finalizzate al raggiungimento dell’altezza media interna come ad esempio l’abbassamento dell’ultimo solaio con la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso sempre che questa operazione non comprometta la stabilità dell’edificio o influisca negativamente sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti.

Gli interventi non possono invece comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né l’inclinazione delle falde.

Se occorre, si può realizzare l’apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell’edificio. Inoltre, il progetto di recupero abitativo dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

Gli interventi sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera d) dell’art. 3 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia – Testo A), come modificata dall’art. 1 del DLgs 27 dicembre 2002, n. 301 e pertanto sono soggetti a permesso di costruire e comportano la corresponsione del contributo relativo previsto dalla legge.

Inoltre gli interventi di recupero, se volti all’eventuale e successiva suddivisione in due o più unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura minima di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé e per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo.

Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.